قوانين ادارة المجمعات السكنية في اسطنبول

قوانين ادارة المجمعات السكنية

لا شك في أن اختيار السكن جزء مهم جدا في حياة الأشخاص والعائلات ، فالبد من توافق جميع الظروف التي تؤمن سكناً مريحاً، وتأتي الخدمات من ضمن تلك الظروف وفي الاونة الأخيرة زادت نسبة إقبال العائلات على السكن في المجمعات السكنية، لما تقدمه من خدمات أساسية وأخرى ترفيهية، وأمنية أيضا .

أنواع الوحدات السكنية في المجمعات :

• الشقق السكنية

هى عقارات فى مباني المجمع تتكون من غرفة أو أكثر ( 0+1 او 1+1 أو أكثر)  ، وعادة ما يكون بها خدمات سكنية مثل المطبخ و الحمام و صالون أو أكثر .

• البنتهاوس

وهي عبارة عن شقة تقع في الطابق الأعلى من المجمع السكني، ولديها ملحق في سطح المجمع، و تحتوي على مسبح وتراس .

• الدوبليكس

يشبه الشقق السكنية ولكن مكون من طابقين متصلين ببعضهما البعض بدرج داخلي .

• الفيلات

التوين هاوس : هي فيال ولكنها مقسمة بين عقارين ولكل عقار بينهما مدخل وحديقة و بوابة خاصة

التاون هاوس : وهي فيلا تمتلك حديقة صغيرة، ويستخدم مصطلح التاون هاوس للمنازل

التي تملك كل منها حديقة خاصة بها ومتجاورة في صف وشكل موحد .

• الفيال المنفصلة : 

تعتبر عقار مستقلة لها حديقة و بوابة خاصة بها، و سور يحيط بها من جميع الجوانب، و يكون بداخل الفيال كل الخدمات السكنية مثل: مطبخ، غرف، حمام، معيشة و استقبال، وتكون عادة الفيال طابقين أو ثالثة طوابق .

مميزات الاقامة في المجمعات السكنية :

• الأمن والأمان

من إيجابيات السكن في المجمع السكني هو الشعور بالأمن والأمان داخل المجمع، حيث يتم الإشراف على المجمعات من قبل مجموعة من الأمنيين الذين يقومون بحراسة مداخل المجمع بحيث يتم منع دخول الغرباء عن المجمع إلا بعد التأكد من هوية الزوار، وهذا يعني أن احتمالية حدوث المشاكل والجرائم شبه مستحيلة .

• الموقع الجغرافي المتميز

المجمعات السكنية في تركيا تختار مواقع الانشاء بعناية كبيرة، واطالات جذابة وساحرة حتى يكون عامالً مساعداً في تسويق الشقق الموجودة فيها .

• الحداثة والتطور في تصميم المجمعات السكنية

فعند إنشاء هذه المجمعات السكنية يتم استخدام أساليب وأدوات البناء الحديث والمتطور، حتى تتناسب مع تنافس القوي الموجود في السوق العقاري، وأيضا تكون مصممة بشكل يقاوم الزلازل والكوارث الطبيعية .

• الخدمات والأماكن الترفيهية

بدأت فكرة انشاء المجمعات السكنية لتوفير بيئة متكاملة داخل المجمع، بحيث لا يكون الأشخاص مضطرين للخروج لتأمين احتياجاتهم، وذلك لأن الخدمات والسلع تكون موجودة داخل المجمع السكني، وهذا مايوفر الوقت والجهد لسكان المجمعات، وأيضا يتم توفير الخدمات الترفيهية في المجمعات كالمسابح، النوادي والصالات الرياضية، ومناطق الشواء، إضافة إلى توفير مناطق مخصصة للأطفال .

ادارة المجمعات السكنية :

المجمعات السكنية لا يمكن للأشخاص أن يقوموا بادارتها، إنما تحكُمها ُّالنظم، لكن وظيفة الأشخاص أن يقوموا بخدمة المجمعات ضمن القوانين الناظمة لعملها فقط، ومن يقوم بإعداد القوانين الناظمة للمجمعات هم أشخاص ذو خبرة وتجربة عالية في هذا المجال، والنظم التي يتم وضعها تكون بمثابة خطة الدارة المجمع ودليل شامل له .

لا يقوم بادارة المجمّعات مدراء المجمَّع، ولا مالكين العقارات بشكل فردي، وإنما مجلس الملاك هم من يقومون بإدارة المجمعات .

الهدف الأساسي من إدارة المجمعات هو تقديم الخدمات اإلدارية والعملية، ِوفق منهجية متوافقة مع ميزانية مقترحة، وذلك من خلال رؤية تهدف الى زيادة القيمة العقارية للمجمعات وتحقيق الرضى للسكان، من حيث الأمن األمان والإدارة الجيدة والرقابة ويتم انتخاب منصب الادارة والرقابة لهذه المجالس و تعيينها في الإطار القانوني لقانون الملكية الطابقية رقم 643

خطة مدراء المجمع يجب أن تكون متوافقة مع قانون الملكية الطابقية، وأن تتمتع أيضا ببُنية اجتماعية تتصف بالخبرة القانونية والمالية والإدارة الفعالة، ويجب أن تحقق شروط المهارة، وأن تتمتع برؤية تحرص على تحقيق نمو القيمة العقارية للمجمعات وتحقيق ِرضَى الساكنين .

قوانين ادارة المجمعات السكنية :

لتتمكن المجمعات من توفير إدارة جيدة والمحافظة على مستوى المجمع السكني، ورفع مستوى الرضا عند سكان المجمع، لذلك نظَمت القوانين أسلوب معين إدارة المجمعات السكنية، بأنظمة وقوانين متعددة منها :

• إدارة المجمعات السكنية تتم من ِقبل مالكي العقارات، ويتوجب على مجلس المالكين الالتزام بأسلوب إداري في إدارة المجمعات السكنية، والاعتماد على ماتنص عليه القوانين.
• يجب على مجلس المُّلاك عقد اجتماعاً واحداً أو اجتماعين في السنة على الأقل .
• يتم اقامة مجلس المالكين باجتماع الأغلبية التي تحقق شروط المجلس، ويتم اتخاذ القرارات واصدارها بالتصويت.
• تعتبر القرارات التي يقوم المجلس باتخاذها الزامية لجميع المالكين، وذلك بموجب قانون الملكية الطابقية .
• يجب على مدير المجمع السكني تقديم تقرير حساب دوريا الى مجلس المالكين، ويكون ذلك حسب المدة المحددة في خطة ادارة المجمع .
• يتم حل المشاكل بين المالكين والمدراء أو لجنة الرقابة من قبل المجلس .
• يحق للمالك الاعتراض على القرارات التي يتم اتخاذها في مجلس المالكين، ويمكنه اللجوء الى المحكمة عند عدم تمكنه من التفاهم مع المجلس .
•  

عائدات ادارة المجمعات السكنية :

حتى يتم الحفاظ على أمن ونظافة وصيانة المجمعات السكنية، يتطلب الأمر توظيف موارد، طاقات و أدوات محددة، و ليتم تلبية هذه الاحتياجات يتوجب توفير مصاريف دورية، وقد تزداد نسبة هذه النفقات حسب رغبة سكان المجمع بإضافة بعض وسائل الرفاهية، أما بالنسبة للاحتياجات األساسية فتتمثل بتوفير خدمات الأمن والنظافة والصيانة، حسب قوانين الملكية، ويتم توزيع مصاريف هذه الخدمات على سكان المجمع .

كيف تتم تغطية مصاريف ادارة المجمعات السكنية :

قام قانون الملكية الطابقية بتنظيم طريقة لتوزيع نفقات إدارة المجمع على السكان، لكنه سمح بتحديد أحكام خاصة أخرى من طرف إدارة المجمع السكني، مثل إقرار بعض أشكال التوزيع اللزامي المقيّد، وفقاً لعوامل متعددة مثل :

• مساحة العقار .
• الحصة في ملكية الأرض .
• التقسيم بشكل متساوي أو متباين .

وعليه فإن هذه المصاريف، ينبغي على المساهمين سدادها بشكل مقدم، ومن يتأخر بتسديد هذه المصاريف وبحسب القانون، يحق لإدارة المجمع القيام بالإجراءات القانونية تجاه المساهمين الذين لا يسددون الدفعات المستحقة مقدماً؛ وتتدرج هذه الإجراءات ابتداء من المطالبة بالسداد، ثم وصولا إلى رفع دعوى قضائية، وقد يترتب عليها رهن قانوني على العقار، و تصل في بعض الحالات إلى اتخاذ الحكم بتحويل الملكية .