عوامل نجاح الاستثمار العقاري في مدينة إسطنبول

شهدت مدينة إسطنبول زخماً كبيراً على شراء العقارات فيها من قبل المستثمرين الأجانب منذ مطلع عام 2012 بعد أن سمحت الحكومة التركية للأجانب بالتملك الحر و احتلت اسطنبول المراتب الأولى على مستوى المدن الكبرى في العالم من ناحية الإقبال الأجنبي والمحلي على عقاراته و زيادة أسعارها السنوية كما إرتفعت نسبة الطلب الأجنبي بشكل ملحوظ بعد إطلاق الحكومة التركية في شهر أيلول 2018 برنامج الجنسية التركية عن طريق الإستثمار العقاري بقيمة 250.000 دولار أمريكي و الذي شهد رواجاً كبيراً لدى المستثمرين الأجانب حيث يعتبر هذا البرنامج إضافة كبيرة لمجموعة المحاسن و المميزات التي تجعل من سوق إسطنبول من أفضل أسواق العالم، حيث يتمتع الإستثمار في اسطنبول بالمميزات التالية: 

مميزات تجعل اسطنبول ابرز المدن لاستقطاب الاستثمار العقاري:

 

  1. تراجع سعر صرف الليرة المؤقت أمام الدولار الأمريكي يمنح المستثمر الأجنبي فرصة شراء العقارات بسعر أقل من المعتاد حيث أنه بعد إنتهاء الأزمة و عودة الحياة إلى طبيعتها يستطيع المستثمر أن يجني أرباحاً من تحسن العملة و زيادة أسعار العقار في آن واحد و هو عامل جذب كبير للإستثمار في الوقت الحالي.
  2. العائد المرتفع على الإستثمار، حيث يعتبر العائد على الإستثمار في مدينة إسطنبول من ضمن الأعلى على مستوى العالم حيث أن معدل زيادة الأسعار السنوي مضافاً عليه عائد الإيجار السنوي يصل إلى وسطي 18% سنوياً.
  3. التطور العمراني الملفت و الأسعار المناسبة حيث تشتهر مجمعات إسطنبول السكنية بتطورها العمراني و أناقة تصميمها و توفر المرافق الإجتماعية كالمسابح و الحدائق والنوادي الرياضية و الملاعب و المقاهي وغيرها من المرافق التي تضفي لمسة عالية من الرفاهية على حياة سكان هذه المجمعات.
  4. سهولة الدفع حيث أن أغلب شركات التطوير تسهل على المستثمر الدفع بالطريقة الأنسب له فمثلاً تسمح هذه الشركات للمشتري الأجنبي أن يشتري بالأقساط المريحة أو نقداً بخصم كبير على السعر في حين أن أغلب الدول لا تسمح للمستثمر الأجنبي بالشراء إلا نقداً.
  5. التعداد السكاني الكبير في مدينة إسطنبول و الذي يجعل من هذه المدينة خامس أكبر مدن العالم من ناحية التعداد السكاني الذي بلغ 15.5 مليون نسمة حسب إحصائيات 2019 و لهذا السبب فإن الكثير من المستثمرين يفضلون شراء العقارات لسهولة تأجيرها و كثرة الطلب الداخلي على المساكن و من ثم إعادة بيعها خلال فترة قصيرة لا تتجاوز 5 أو 6 سنوات للإستفادة من زيادة السعر التي تتجاوز 12% سنوياً بسبب الطلب الداخلي و الأجنبي الكبير على العقار ضمن مدينة إسطنبول.
  6. الحصول على الجنسية التركية في حال قام المستثمر بشراء عقارات بقيمة 250.000$ و يسمح له بإعادة بيعها بعد 3 سنوات كحد أدنى بهامش ربح جيد و بالتالي تصبح الجنسية التركية ميزة للمستثمر و خصوصاً أنه غير مجبر على الاحتفاظ بهذا العقار أكثر من 3 سنوات من الناحية القانونية.
  7. الإجراءات القانونية السهلة و السريعة التي تختصر وقت المستثمر الأجنبي و تسهل كافة معاملاته بشكل واضح مقارنةً بالإجراءات الصعبة التي يواجهها المستثمر في الكثير من الدول الأخرى.
  8. المشاريع الكبرى التي تخطط لها الحكومة التركية داخل مدينة إسطنبول مثل مشروع قناة إسطنبول الجديدة الذي سينطلق انشاءه قريباً و الذي يعتبر من أضخم المشاريع في أوروبا و مطار اسطنبول الأكبر في العالم الذي افتتح أبوابه عام 2019 و الكثير من المشاريع الأخرى التي تساهم برفع قيمة المدينة و تنعكس على أسعار العقارات إيجاباً.
  9. أكثر من 13 مليون سائح يزور إسطنبول سنوياً في الأحوال الطبيعية.
  10. المناخ المعتدل  الذي يميز إسطنبول.
  11. المدينة الوحيدة في العالم التي تلتقي بها قارة أوروبا مع قارة آسيا و يفصل بينهما مضيق البوسفور المميز بجماله و هو ما يعطي هذه المدينة قيمة مختلفة عن أي مدينة أخرى في العالم وهو ما ينعكس إيجاباً على الطلب العقاري في هذه المدينة.
  12. توفر كافة الخدمات بأعلى المقاييس و التي عادةً ما تلفت إنتباه الزوار الأجانب.
  13. المعالم السياحية الكثيرة و المعروفة ضمن المدينة و التي تجذب السياح بأعداد كبيرة سنوياً.

4 عوامل لنجاح الاستثمار العقاري:

و لكن بالرغم من جميع المميزات المذكورة أعلاه، لازال هناك بعض المستثمرين الأجانب الذين لم يجنوا أرباحاً مقنعةً من استثماراتهم العقارية بسبب سوء الاختيار و عدم المعرفة الكافية لعوامل نجاح الإستثمار العقاري في مدينة اسطنبول و التي نستطيع تلخيصها بالنقاط التالية:

1- الموقع:

يعد الإختيار الصحيح للموقع القاعدة الأولى و الأهم ضمن قواعد الإستثمار العقاري في أي مدينة في العالم و خصوصاً في  مدينة تمتد على مساحة واسعة كمدينة اسطنبول و التي تتضمن مناطق كثيرةً جداً تجعل المستثمر في حيرة من أمره أثناء عملية إختيار العقار، حيث يلجأ بعض المستثمرين للتركيز على العقارات الأرخص ضمن المدينة متجاهلاً موقعها و معتقداً أنه سيجني منها ربحاً كبيراً و هنا يكمن الخطأ لأن الموقع هو العامل الأهم و يعتبر السعر في هذه الحالة عاملاً مكملاً ضمن مرحلة اتخاذ قرار الشراء علماً أن السعر مهم جداً و لكن هذا لا يعني أن أفضل عقار للاستثمار هو العقار الأرخص سعراً و تتقدم أهمية الموقع على سعر العقار لأن الإقبال يتفاوت بشكل كبير بين مناطق إسطنبول سواءً من ناحية إقبال المستأجرين الأتراك أو حتى الراغبين بشراء شقة من المستثمر عند رغبته ببيعها و جني الأرباح منها و لتحقيق هذه المعادلة بشكل صحيح على المستثمر إختيار الموقع بحذر شديد مع مراعاة النقاط التالية أثناء شراء عقاره:

  1. قرب المشروع من مركز الأعمال في المدينة حيث تعمل أغلب الفئات السكانية و يحرص الأتراك على السكن ضمن مناطق قريبة إلى أعمالهم لتجنب قضاء أوقات طويلة في التنقل بين السكن و العمل.
  2. قرب المشروع من وسائل المواصلات السهلة مثل المترو و الترامواي و المتروباص التي تتنقل ضمن مسارات خاصة بها و لا تختلط بالازدحام الخانق التي تشتهر به مدينة اسطنبول حيث يفضل جميع الأتراك إستخدام وسائل المواصلات المذكورة و السكن ضمن المواقع التي تتوفر فيها هذه المواصلات و لا يفضل الأتراك قضاء أكثر من ساعة للوصول إلى مكان العمل كما هو الحال في الكثير من المناطق التي لا تتوافر فيها المواصلات السريعة و لهذا السبب فإن تلك المناطق رخيصةً بسبب إنخفاض الطلب المحلي على المساكن فيها بغض النظر عن جمالية المنطقة أو ميزاتها الأخرى كالمجمعات التجارية وغيرها فإن سهولة المواصلات تعتبر أهم نقطة لدى الفئة العامة من الشعب و هنا يكمن خطأ بعض المستثمرين الذين يهتمون بعامل السعر قبل الموقع.
  3. أن تكون بنية المنطقة آمنة من الناحية الجيولوجية حيث أن هناك مناطق تعد بنيتها أرضها أفضل و أقوى في حال وقوع الزلازل فإن هذه النوعية من المناطق لا تتضرر كثيراً و هو ما يزيد من الرغبة بالسكن ضمن هذه المناطق المعروفة لدى سكان المدينة.
  4. توفر المدارس النموذجية و الجامعات ضمن منطقة أو مناطق قريبة منها و هو ما يعطي الموقع اهمية كبرى.
  5. توفر الخدمات الأساسية في المنطقة كالأسواق و البنوك وغيرها.
  6. توفر المقاهي و الأماكن الترفيهية العائلية.

 

2- تصميم المجمع السكني و تميزه:

تأتي أهمية فكرة المجمع السكني و تميزه مباشرةً بعد اهمية الموقع حيث أنه و في ذات الموقع قد تتوفر العديد من المجمعات و بالتأكيد ليست كلها مناسبة للإستثمار حيث أن عموم المشاريع السكنية تتشابه بالمميزات فمثلاً أغلب المشاريع السكنية تحتوي على مجموعة من الأبنية يتوسطها حدائق و حوض سباحة و مجموعة مرافق أخرى متعددة و هذا لا يعد تميزاً خالصاً لأن كل المجمعات تحمل نفس الميزات و ما يهم المستثمر أثناء عملية الإختيار بين المجمعات في نفس المنطقة هو ما يلي:

  1. المشاريع قيد الإنشاء أسعارها أرخص و تتوفر فيها إمكانية التقسيط و لكن يجب التأكد من أن شركة الإنشاء من ضمن الشركات الموثوقة و لديها القدرة المالية الكافية لإتمام مشروعها و تسليمه في الموعد المحدد بدون تأخير. و ليس بالضرورة الإلتزام بهذه القاعدة دائماً لأنه و في بعض الأحيان “ليس دائماً” تتوفر بعض العروض المميزة ضمن المجمعات السكنية الجاهزة.
  2. أن يحتوي المجمع السكني على مزايا إضافية تميزه عن المجمعات المجاورة فمثلاً هناك بعض المشاريع التي تسمى بالمشاريع المتعددة الإستخدام مثل المشاريع التي تحتوي على مراكز التسوق التجاري الكبرى بالاضافة للابنية السكنية و الفنادق الفخمة كلها داخل نفس المجمع و تعد هذه المجمعات قليلة في اسطنبول مما يوفر القدرة لدى المستثمر على إعادة بيع عقاراتهم ضمن هذا النوع من المجمعات بسرعة و هامش ربح عالي بسبب تميز و قلة  هذا النوع من المجمعات السكنية. و من الممكن أيضاً التركيز على المجمعات التي تتمتع بإطلالات مميزة أو المجمعات المجاورة لمناطق الجذب السياحي.
  3. التصميم الخارجي و الداخلي للمجمع حيث تعتبر مرافق المجمع و جودة تصميم أبنيته من النقاط المهمة التي تجعل من هذا المجمع علامة فارقة ضمن منطقته أو حتى على مستوى المدينة.

3- السعر:

يعتبر السعر عاملاً مكملاً للنقاط السابقة و عنصراً مهماً، فبعد إختيار المنطقة بشكل سليما و إختيار المجمع المناسب من حيث الفكرة و التصميم، يجب أن لا يزيد سعر العقار عن المعدل العام لأسعار المنطقة لأن السعر اذا كان مرتفعاً عن المعدل الوسطي لأسعار المنطقة فإنه من الصعب تحقيق هوامش ربحية مقنعة و خصوصاً عند الرغبة بالتأجير أو إعادة البيع. و من المهم أن يقوم المستثمر بالمفاوضة على السعر و طريقة الدفع أثناء عملية الشراء حيث أن جميع شركات الإنشاءات و التطوير العقارية التركية تقدم حسومات حسب طريقة الدفع و عوامل أخرى يستطيع المستثمر أن يستفيد منها.

4- الهدف من الاستثمار:

تعتبر هذه النقطة من النقاط المفصلية في عملية الاستثمار وتحقيق الأرباح المتوقعة حيث تختلف أهداف المستثمرين عند شراء العقارات فمنهم من يرغب بالاستثمار طويل الأجل بعائد إيجاري مرتفع و لا يرغب بإعادة البيع على المدى القريب  أو المتوسط. و منهم من يرغب بالاستثمار القصير الأجل عن طريق شراء العقار بهدف إعادة البيع خلال فترة قصيرة أو متوسطة بهامش ربحي. و على المستثمر تحديد نوعية الإستثمار الذي يرغب به قبل البحث عن العقار لأن آلية الإستثمار مختلفة بشكل جذري وهو خطأ وقع به عدد من المستثمرين الذين قاموا بشراء عقارات لا تخدم أهدافهم علماً أنهم اختاروا مواقع جيدة و مجمعات سكنية ممتازة و لكن الخطأ في هذه الحالة يكمن في نوعية العقار نفسه حيث أن العقارات السكنية تخدم فئات معينة من المستثمرين و ليس جميعهم و كذلك الأمر بالنسبة للعقارات التجارية أو السياحية أو الفندقية وغيرها فكل نوع من هذه العقارات يخدم أهدافاً إستثمارية معينة و حتى آلية إختيار المواقع تختلف بناءً على نوعية الإستثمار و نوعية العقار الذي يخدم أهداف المستثمر بشكل صحيح.

كاتب المقال:

سامي النقيب

Golden Turkish Citizenship offer

Obtain Turkish Citizenship For yourself and for your family in just 45 days!

small_c_popup.png

Call Back Request

We Guarantee You The Best Price And Great Discounts For Cash Payments In Istanbul Real Estate Projects.

عرض الجنسية التركي الذهبي

احصل على الجنسية التركية لك ولكل أفراد عائلتك خلال 45 يوم عند الاستثمار العقاري بقيمة 250,000 دولار واحصل على عائد 35% خلال 3 سنوات

نضمن لك الحصول على أفضل سعر وخصومات حصرية لخبرتنا الكبيرة في السوق العقاري التركي وعلاقتنا القوية مع أكبر الشركات العقارية.